Рухнут цены на недвижимость?!

[fur-lined]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

адекватная стоимость м? в Москве - в районе $2700, при этом и строители, и девелоперы будут иметь доход порядка 20-25%

И почему бы им честно не писать 200-250%?
Давно озвучена цена $1400 которая устраивает и строителей, и девелоперов, и иже с ними, и даже покупателей!
ИМХО не надо никакой ипотеки, просто установите налог на вторую (третью и т.д.) недвижимость адекватный доходу от сдачи ее в аренду и будет всем щастье, будет дешевое жилье

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от fur-lined

И почему бы им честно не писать 200-250%?

"Мы полагаем, что рост цен последнего года имеет изрядную спекулятивную составляющую. Если ориентироваться на «нормальный» рост в 13–15% годовых, то сегодня номинальная цена одного метра в Москве должна составлять 2700 долларов. При себестоимости в 800 долларов, плюс цена за землю в 700 (средняя между названной ФАС 400 и названной строителями 1000), плюс еще процентов пятнадцать на непредвиденные расходы мы выходим на себестоимость в 1700 долларов. Поделив 2700 на 1700 получаем доходность 60%. Из нее надо вычесть 15–20% долларово-рублевой инфляции и, по-хорошему, 15–20% за кредит на строительство. В итоге девелоперы и строители будут иметь доходность примерно 20–25%. Абсолютно нормальная доходность для развивающегося рынка." Источник тот же.

Цитата:

Давно озвучена цена $1400 которая устраивает и строителей, и девелоперов, и иже с ними, и даже покупателей!

Застройщикам проще будет положить деньги в банк, чем что-то строить.

Цитата:

ИМХО не надо никакой ипотеки, просто установите налог на вторую (третью и т.д.) недвижимость адекватный доходу от сдачи ее в аренду и будет всем щастье, будет дешевое жилье

"Что же можно сделать? Во-первых, попытаться ограничить спекуляции на рынке, введя серьезный налог на перепродажу недвижимости, например, в течение трех лет. Во-вторых, можно выделить и зафиксировать долю сегмента строительства, который будет существовать на муниципальных заказах (и там возможна восьмипроцентная рентабельность), и само активное строительство в этом сегменте будет оказывать подавляющее влияние на цены. Витает в воздухе и идея строительства жилья в аренду, что тоже будет ограничивать рост цен."

[2A]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

[FONT="Trebuchet MS"]В августовском номере журнала "Эксперт" были интересные рассуждения на тему того, что

1. "динамика цен на недвижимость в Москве оказалась так похожа на динамику российских фондовых индексов, что напрашивается вывод: здесь тоже играли серьезные финансисты, а вовсе не сговорившиеся строители";
2. адекватная стоимость м? в Москве - в районе $2700, при этом и строители, и девелоперы будут иметь доход порядка 20-25%.

...

После 1998 года цены на жилую недвижимость не падали, в отличие от фондовых индексов, у которых были длительные периоды падения.
А кто сказал, что 20% для такого высокорискового бизнеса как строительство жилой недвижимости (да еще в столичных городах) является приемлемым ?
Основные проблемы видятся в непрозрачности условий игры, монополизме + отсутствие нормального рынка земли.

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от 2A

После 1998 года цены на жилую недвижимость не падали, в отличие от фондовых индексов, у которых были длительные периоды падения.

Во-первых, речь идет вовсе не о периоде "после 1998 года" - цены на недвижимость начали стремительный рост лишь с середины 2004-го. Во-вторых, в электронном варианте статьи, к сожалению, отсутствую сравнительные графики роста цен и роста индекса РТС, публиковавшиеся в печатном варианте. Я, может, на досуге отсканирую и выложу, если интересно. Там все очень наглядно...

Цитата:

А кто сказал, что 20% для такого высокорискового бизнеса как строительство жилой недвижимости (да еще в столичных городах) является приемлемым? Основные проблемы видятся в непрозрачности условий игры, монополизме + отсутствие нормального рынка земли.

Ну-ка, ну-ка, поподробней про "высокорискованный бизнес" Во-первых, определимся с терминами: есть компании-застройщики и есть компании-риэлторы, первые только строят жилье (если говорить о жилых объектах) и продавать его, по большому счету не умеют и не хотят, вторые не хотят ввязываться в строительный бизнес, но умеют продавать жилье. Есть, конечно, "гибриды", вроде СУ-155, но это отдельная тема (к слову, то же СУ-155 по некоторым направлениям готово работать за 10% прибыли). Так вот, застройщики до недавних событий не рисковали фактически вообще ничем - у них квартиры "отрывали с руками"; если говорить конкретно, то они вообще устанавливали определенные квоты и не продавали больше некоторого количества квартир в период времени, а риэлторы шли к ним на поклон и еще давали взятки, чтобы застройщики продали наиболее ликвидные квартиры именно им, а не какому-то другому риэлтору. Своих денег шибко много вкладывать не надо - банки дают кредиты, когда вокруг площадки стоит забор. Покупатели начинали скупать квартиры, когда дом только-только показывался из-за этого забора. Спрос был стабильно растущий, так что рисков было довольно мало. По большому счету, единственная проблема для строительных компаний в Москве - это получение площадок под застройку. Из-за этого и нет нормального рынка тех же застройщиков, потому что подавляющее большинство свободных площадей сосредоточено в руках нескольких компаний (см., например, "Москва обетованная" из декабрьского РБК)
Впрочем, кто-то смотрит на жилищный вопрос вполне оптимистично, мол, "если российская экономика будет развиваться нормально, то квартирный вопрос в стране будет решен уже в обозримой перспективе; основная масса населения сможет либо приобретать жилье, либо арендовать его, поскольку цены неизбежно станут доступными". Никогда не говори никогда

[2A]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

... поподробней про "высокорискованный бизнес" Во-первых, определимся с терминами: есть компании-застройщики и есть компании-риэлторы, первые только строят жилье (если говорить о жилых объектах) и продавать его, по большому счету не умеют и не хотят, вторые не хотят ввязываться в строительный бизнес, но умеют продавать жилье. Есть, конечно, "гибриды", вроде СУ-155, но это отдельная тема (к слову, то же СУ-155 по некоторым направлениям готово работать за 10% прибыли). Так вот, застройщики до недавних событий не рисковали фактически вообще ничем - у них квартиры "отрывали с руками" ....

На самом деле есть еще главное действующее лицо - девелоперы/инвесторы
... часто они остаются в некоей тени ....
Без риелторов, кстати, работает ДонСтрой (за что его они очень не любят )

Вы смотрели в субботу программу по НТВ ? Там в частности была речь о скандале в Интеко и показывали налоговую декларацию Батурина. Что-то $250 млн доходов за 2005 год, а Вы говорите о 10% прибыли "Не читайте советских газет" (с) Собачье сердце

О рисках. Выход в 2005 году нового закона (основаня причина) привел к банкротству множества компаний строительного сектора ... некоторые уже сидят в СИЗО.

[Волчара]

Цитата:

Сообщение от gl00mie

[FONT="Trebuchet MS"]В августовском номере журнала "Эксперт" были интересные рассуждения на тему ......

Суть того что было в Эксперте в двух словах можно описать так:

1. Россия выплатила большую часть внешнего долга
2. В результате долг России существенно увеличился
а) западные агенства повысили рейтинг России
б) все стали получать западные кредиты и инвестиции
в) был проведен целый ряд крупных IPO в Европе
т.е. в Россию хлынули огромные деньжища,
которые наша финансовая система переварить не в состоянии
Она таких не видела раньше, она не знает куда вкладывать...

В результате вздулись 3 пузыря:
1 фондовый (напримере РТС)
2 недвижимость
3 потреб кредит

Сейчас мы видим что на данный момент начал сдуваться только пузырь потреб кредитов.
И перестал надуваться пузырь недвижимости.

[komar]

Цитата:

Сообщение от Волчара

В результате вздулись 3 пузыря:
1 фондовый (напримере РТС)
2 недвижимость
3 потреб кредит

Фондовый - пузырь по определению. Под остальными хотя бы есть хоть какие-то кирпичи. Под фондовым - давно уже ничего нет

[olgvh]

Цитата:

Сообщение от blitzkrieg

Если начнется паника, то упадут до 50%

Согласен.Но надо помочь ее создать.
Один человек на спрос никак не повлияет.
А вот все вместе, думаю, сможем.

Сейчас легкое паническое настроение, но не паника.
Удачный момент, чтобы подтолкнуть и создать эту самую панику.

[Волчара]

Цитата:

Сообщение от olgvh

Сейчас легкое паническое настроение, но не паника.
Удачный момент, чтобы подтолкнуть и создать эту самую панику.

Высокие цены на недвижимость хорошая база, для развития.

В идеале это должно способствовать вовлечению капитала и новых команд в этот бизнес, а как следствие к увеличению предложения и к падению цен.
Утопия

В реальности клановая структура распределения земель, с активным использование законодательных и других барьеров, делает почти невозможным появление новых игроков в этом бизнесе.

Из достоверных источников (не из газет) знаю, что в 90% строительных пирамид виноваты чиновники, которые то давали разрешение, то сново забирали. Например, приходил новый мер... ему то еще не отактили....

На существенное увеличение жулья.... извините ....
На существенное увеличение предложения жилья влияет еще один важный фактор. У нас в стране не достаточное количество мощностей по производству строй материалов (например цемента) и проч...

Так что даже утопичный сценарий раскрутился бы до большого объема предложения только лет через 5. В начале начались бы стройки, из за спроса на материалы сильно бы поднялись цены на материал, развился бы рынок строй материалов.

Итого: боюсь что существенное падение цен может начаться лет через 7-12, не раньше

[Logger]

Цитата:

Сообщение от Волчара

У нас в стране не достаточное количество мощностей по производству строй материалов (например цемента) и проч...

А вот это не надо.
Строительных мощностей достаточно.
Особенно если учесть что в Москве куча жилья - это монолит. И есть дофига народу кто согласен покупать панель.

[Волчара]

Цитата:

Сообщение от Logger

А вот это не надо.
Строительных мощностей достаточно.

Достаточно для текущих объемов - и то не соглашусь.
Нац проект трассы Москва Питер уперся в отсутстувие бетона.

[Logger]

Цитата:

Сообщение от Волчара

Достаточно для текущих объемов - и то не соглашусь.
Нац проект трассы Москва Питер уперся в отсутстувие бетона.

К сожалению нет возможности привести конкретные цифры, но в целом по россии объем строительства жилья вряд ли превышает советский уровень. Так что мощностей по производству цемента и панелек должно хватать с запасом. (Монолит не в счет)

По поводу трассы Москва Питер - а вы уверены, что для неё нужен был тот же цемент что для строительства жилья ? Видов цемента много и они не взаимозаменяемы.

[Волчара]

Не совсем может быть ясно написал...

Игра в разорения пирамид - это был некоторых ход по выпихиванию небольших команд с рынка жилья. И он успешно прошел даже через законодательство.

Еще один инструмент, который ограничивае доступ на рынок недвижимости новичков - это распределение электро мощностей через Мосэнерго. Сейчас его раздробили на части, но это пока не помогло. Дифицит мощности реален, и на этом сильно спекулируют.... Таких барьеров по электричесву нет даже в самых захудалых странах Европы.

[oip]

olgvh, программа действий?

[Sada]

Цитата:

Сообщение от oip

olgvh, программа действий?

Грохнуть данные в наших базах вместе с бэкапами, и тогда начнется везде ПАНИКА!!!

[Сисой]

Предлагаю создать "Красные бригады".
Для начала просто создать....

[Sada]

Чую зреет какая то революция

[olgvh]

Цитата:

Сообщение от oip

olgvh, программа действий?

В общем-то действия как раз в бездействии, а именно в несовершении покупок полгода. Т.е. не возобновлять спрос.

Еще если можно сообщить как можно большему количеству знакомых. малознакомых и незнакомых людей эту информацию.
Можно своими словами, а можно на подобии вот этого варианта:

"ХОЧЕШЬ, ЧТОБЫ УПАЛИ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?!
(!!!)А зависит все от нас, от народа, кто хочет купить квартиру, но может потерпеть полгода (не относится к тем, у кого ситуация безвыходная). ИДЕЯ простая, если мы все(большинство) потерпим полгода, то нам по силам разрушить рынок, привести его в тот вид, в котором он будет приемлем для потребителя, для народа. Тем самым, мы можем не позволить зарабатывать на нас деньги банкам (в случае ипотеки, в течении долгих 10,15,20 лет),
риэлторам (которые обманывают нас и пытаются на сделке заработать до 30 000 у.е.),
застройщикам (которые делают по 300-400% прибыли), арендодателям(которые постоянно готовы повышать цены). СПРОСА на квартиры ни в Москве, ни в области НЕТ уже с середины осени 2006 года.Врут те, кто говорят, что цены продолжают расти и за высокого спроса. И те, кто говорят, что цены будут расти или будут прежними!
Нет, цены будут снижаться, а точнее падать, падать резко!Давайте потерпим вместе и минимум весной, а максимум летом цены рухнут!"

Я не силен в написании таких призывов, но по моему отражает тему.

Ничего сложного и платного НЕТ.
Т.е. не нужно ни копейки тратить, опубликовывать объявы в газете, стоять возле подземного перехода и метро....

Есть интернет(рабочий, аська, почта....

[oip]

Цитата:

Сообщение от olgvh

В общем-то действия как раз в бездействии, а именно в несовершении покупок полгода.

Торжественно клянусь в ближайшие полгода квартиру не покупать.

[gudzon]

Цитата:

Сообщение от oip

Торжественно клянусь в ближайшие полгода квартиру не покупать.

если до 1200 уе упадет я могу не сдержатся